← Вопросы экспертам

Вопрос по землеустроительной экспертизе

Елена
4 года назад

Здравствуйте

В 1999 году была куплена земля, на руках был договор купли продажи со старым планом земли, но новый хозяин не межевал. В последствии земля перешла по наследству, получили свидетельство, но по факту на этой земле уже стоят узаконенные строения. Как нам определить по старому плану и кадастру первоначальное расположение участка?

1 Answers
Экспертная лаборатория
Staff 2 недели назад

📌 В чём суть вашей проблемы?

  1. Земельный участок был куплен в 1999 году по договору купли-продажи, но без межевания, т.е. его границы не были зафиксированы в ЕГРН.

  2. Документальным подтверждением владения является:

    • договор купли-продажи;

    • старый план (обычно графическая схема из БТИ или техпаспорта);

  3. Впоследствии участок перешёл по наследству;

  4. Однако на земельном участке сейчас находятся строения, которые по кадастру относятся к другому лицу — и они узаконены, то есть внесены в ЕГРН;

  5. Вопрос: как восстановить первоначальное расположение земельного участка, опираясь на старые документы?

✅ Что делать пошагово

🔹 Шаг 1: Поднять все документы

Вам понадобятся:

  1. Договор купли-продажи 1999 года (с графическим приложением);

  2. Старый план участка (как правило, из БТИ или «ситуационный план» СНТ/посёлка);

  3. Наследственное свидетельство;

  4. Архивные документы из местной администрации (кадастровый или земельный отдел);

  5. Выписка из ЕГРН на земельный участок (если он всё ещё числится за вами);

  6. Выписка из ЕГРН на строения, расположенные на этом месте (чтобы узнать владельца и дату регистрации).

🔹 Шаг 2: Обратитесь к кадастровому инженеру

Вам нужно провести восстановление границ земельного участка по архивным данным. Кадастровый инженер выполнит:

  • архивно-графический анализ старого плана;

  • сопоставление с современными спутниковыми и кадастровыми картами;

  • предварительное межевание по факту владения;

  • составит схему расположения участка по старым ориентирам (дороги, соседние участки, ЛЭП, заборы и т.д.).

👉 Это основание для дальнейшей процедуры восстановления права владения участком.

🔹 Шаг 3: Закажите землеустроительную экспертизу

Если возникнет спор (например, строения зарегистрированы на другого человека), необходимо:

  • установить, пересекаются ли границы фактического владения и границы узаконенных построек;

  • оценить, есть ли наложение участков;

  • подготовить экспертное заключение о размещении земельного участка по состоянию на 1999–2000 гг.

🔹 Шаг 4: Обращение в суд

Если строения зарегистрированы незаконно на вашем участке, вы имеете право:

  1. Подать иск о признании права на земельный участок с конкретными координатами;

  2. Требовать аннулирования записи ЕГРН о праве другого лица (если есть доказательства самозахвата);

  3. Заявить иск о сносе самовольной постройки, если не было согласования границ;

  4. Ходатайствовать о проведении судебной землеустроительной экспертизы.

⚖️ Нормативная база

  • ГК РФ, ст. 302, 304 — истребование имущества из чужого незаконного владения;

  • ФЗ № 218-ФЗ — регистрация прав на недвижимость;

  • ЗК РФ, ст. 11.4, 12 — образование и уточнение границ участков;

  • Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 — судебная практика по земельным спорам;

  • ФЗ № 221-ФЗ — о кадастровой деятельности.

🧾 Ответ на ваш главный вопрос:

Как определить по старому плану и кадастру первоначальное расположение участка?

Для этого потребуется:

  1. Архивно-графическое сопоставление старого плана с текущими кадастровыми данными;

  2. Кадастровая съёмка местности с учётом ландшафтных и визуальных ориентиров;

  3. Заключение кадастрового инженера или землеустроительная экспертиза о предполагаемых границах;

  4. При необходимости — судебное решение о признании права на земельный участок и его границы.