В современной системе земельного, налогового и гражданского права Российской Федерации категория кадастровой стоимости недвижимости занимает фундаментальное положение, поскольку именно она служит основой для исчисления имущественных налогов, определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также для установления выкупной цены при изъятии объектов для государственных нужд. В этом контексте оценка недвижимости по кадастровому номеру выступает не просто как техническая процедура получения справочной информации, а как сложный, многоаспектный информационно-правовой институт, интегрирующий в себя инструментарий кадастрового учёта, государственной регистрации, оценочной деятельности и судебной экспертизы. В отличие от индивидуальной рыночной оценки, оценка недвижимости по кадастровому номеру представляет собой дистанционный метод получения официальной стоимостной характеристики объекта, основанный на данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и Фонда данных государственной кадастровой оценки, что предопределяет повышенные требования к достоверности исходных данных, обоснованности применённых методик массовой оценки и проверяемости результатов, а также создаёт объективные основания для их судебного оспаривания в случае выявления ошибок или несоответствия рыночной стоимости.

Правовое регулирование оценки недвижимости по кадастровому номеру базируется на иерархической системе нормативных актов. На вершине этой системы находится Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который определяет кадастровую стоимость как полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. Ключевое значение для оценки недвижимости по кадастровому номеру имеют Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, которые определяют порядок расчёта кадастровой стоимости объектов недвижимости различных категорий на основе ценообразующих факторов . Как следует из разъяснений Росреестра, кадастровая стоимость определяется на основе рыночной и прочей информации о характеристиках объекта недвижимости, его окружении, так называемых ценообразующих факторов, к которым могут относиться город и район, в котором расположена недвижимость, материалы, из которых построен объект, физический износ, площадь, нахождение в границах зон с особыми условиями использования территории .

Информационная инфраструктура оценки недвижимости по кадастровому номеру включает несколько государственных сервисов, обеспечивающих бесплатный доступ к сведениям о кадастровой стоимости. Как следует из информации Росреестра, существует несколько вариантов получения информации о кадастровой стоимости, имея только кадастровый номер объекта . Первый способ — использование официального сайта Росреестра в разделе «Сервисы» и выбор «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», где необходимо набрать кадастровый номер или адрес объекта . Второй способ — использование официального сайта Государственного бюджетного учреждения субъекта Российской Федерации, проводящего кадастровую оценку . Третий способ — использование Публичной кадастровой карты, которая позволяет узнать кадастровую стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, достаточно выбрать объект на карте по кадастровому номеру или использовать расширенный поиск . Четвёртый способ — получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая предоставляется бесплатно в течение трёх рабочих дней онлайн на сайте Росреестра или в офисах МФЦ .

Особого внимания заслуживает сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки», размещённый на официальном портале Росреестра, который содержит сведения о результатах проведения государственной кадастровой оценки . Как следует из разъяснений специалистов Роскадастра, этот сервис даёт возможность в режиме реального времени ознакомиться с отчётами об определении кадастровой стоимости, отчётами об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, что позволяет получить информацию о том, как в ходе проведения государственной кадастровой оценки была определена кадастровая стоимость объектов недвижимости . Интересующий объект можно найти по кадастровому номеру, и полученная информация даёт возможность определить, были ли использованы достоверные сведения об объекте недвижимости, и принять решение о необходимости оспорить результаты оценки .

Методологическая основа оценки недвижимости по кадастровому номеру базируется на использовании методов массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. В соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, при расчёте кадастровой стоимости учитываются такие характеристики объекта недвижимости, как категория земель, вид разрешённого использования, площадь, коэффициент протяжённости, наличие обременений, характеристики застройки, а для сельскохозяйственных угодий — вид угодий, нормативная урожайность, гранулометрический состав почв, каменистость, засоление, солонцеватость, карбонатность, уплотнение, переувлажнение, наличие неудобиц, пестрота почвенного покрова и удалённость от рынков сбыта. Как отмечено в материалах Росреестра, с 1 февраля 2024 года расширился состав сведений в перечнях объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в частности, в перечни включается информация о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции .

В контексте оспаривания результатов оценки недвижимости по кадастровому номеру важное значение имеет право заинтересованных лиц на обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра или в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, основанием для пересмотра кадастровой стоимости является её несоответствие рыночной стоимости, определяемой на ту же дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость. При этом для оспаривания кадастровой стоимости необходимо представить отчёт об индивидуальной рыночной оценке объекта недвижимости, составленный в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. При наличии отчёта об оценке рыночной стоимости, составленного по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, и при соответствии отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд, как правило, удовлетворяет требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной .

Практическая значимость судебного оспаривания результатов оценки недвижимости по кадастровому номеру наиболее наглядно раскрывается через анализ конкретных судебных кейсов, иллюстрирующих различные аспекты применения этой процедуры.

🔍 Кейс первый: оспаривание кадастровой стоимости земельного участка на основании недостоверных исходных данных. В рамках административного дела собственник земельного участка сельскохозяйственного назначения оспаривал кадастровую стоимость, которая была определена без учёта фактического плодородия почв. Как следует из материалов судебной практики, при определении кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены сельскохозяйственные угодья, необходимо учитывать плодородие земельного участка, включая качественные характеристики почвенного слоя: содержание и мощность гумусового слоя, содержание физической глины, степень эродированности, оглеение, солонцеватость, солончаковатость и агроэкологический потенциал. Истцом были представлены отчёты ФГБУ «Агрохимическая служба России», согласно которым почвенное плодородие его участков существенно ниже плодородия эталонных почв, использованных при расчёте кадастровой стоимости. Суд, признав отчёты ФГБУ «Агрохимическая служба России» надлежащими доказательствами, удовлетворил требования истца и установил кадастровую стоимость в размере рыночной, определённой с учётом фактического плодородия почв. Данный кейс демонстрирует, что оценка недвижимости по кадастровому номеру не является безусловной и может быть оспорена при наличии достоверных доказательств недостоверности исходных характеристик объекта.

🔍 Кейс второе: оспаривание кадастровой стоимости здания с учётом аварийного состояния. В рамках административного дела собственник жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, оспаривал кадастровую стоимость, которая была определена без учёта этого обстоятельства. Как следует из информации Росреестра, с 1 февраля 2024 года в перечни объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включается информация о том, что жилое помещение расположено в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции . Суд, приняв во внимание, что при расчёте кадастровой стоимости не был учтён фактор аварийности здания, который существенно влияет на его рыночную стоимость, удовлетворил требования истца и установил кадастровую стоимость в размере рыночной, определённой с учётом физического состояния объекта. Данный кейс подчеркивает, что оценка недвижимости по кадастровому номеру должна учитывать все существенные характеристики объекта, а их неучёт может служить основанием для судебного оспаривания.

🔍 Кейс третий: использование Фонда данных государственной кадастровой оценки для проверки достоверности расчётов. В рамках судебного разбирательства по делу об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания сторона использовала сведения из Фонда данных государственной кадастровой оценки для проверки достоверности расчётов, проведённых бюджетным учреждением. Как следует из разъяснений специалистов Роскадастра, Фонд данных государственной кадастровой оценки позволяет ознакомиться с отчётами об определении кадастровой стоимости и отчётами об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости . Используя эти данные, сторона смогла доказать, что при расчёте кадастровой стоимости были использованы недостоверные характеристики объекта, что послужило основанием для удовлетворения иска. Данный кейс демонстрирует, что оценка недвижимости по кадастровому номеру с использованием официальных государственных сервисов является не только средством получения информации, но и инструментом проверки достоверности результатов кадастровой оценки для целей судебного оспаривания.

Категории дел, по которым возникает необходимость в судебном оспаривании результатов оценки недвижимости по кадастровому номеру, весьма разнообразны. Как следует из судебной практики, к ним относятся: административные дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства; дела о взыскании задолженности по имущественным налогам, где налогоплательщик оспаривает налоговую базу; дела, связанные с определением размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; а также дела о банкротстве, где кадастровая стоимость объектов недвижимости может влиять на размер конкурсной массы. В каждом из этих случаев оценка недвижимости по кадастровому номеру является отправной точкой для определения обязательных платежей и разрешения имущественных споров.

Процессуальные особенности оспаривания результатов оценки недвижимости по кадастровому номеру включают несколько ключевых аспектов. Во-первых, заявление об оспаривании кадастровой стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчёте об оценке рыночной стоимости. Во-вторых, к заявлению должны быть приложены отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В-третьих, суд оценивает заключение судебного эксперта на предмет его соответствия требованиям Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», при этом заключение судебного эксперта, соответствующее требованиям закона и выполненное квалифицированным специалистом, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, является одним из наиболее весомых доказательств по делу.

Особого внимания заслуживает вопрос о доказательственном значении официальной оценки недвижимости по кадастровому номеру, полученной через государственные сервисы. В соответствии со статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом сведения о кадастровой стоимости, полученные через официальные сервисы Росреестра, являются официальными данными государственного учёта, однако не имеют для суда заранее установленной силы и подлежат оценке наряду с другими доказательствами. При наличии отчёта об оценке рыночной стоимости, составленного в соответствии с требованиями законодательства, суд может признать кадастровую стоимость не соответствующей рыночной и установить кадастровую стоимость в размере рыночной. В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей налогообложения с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В контексте оценки недвижимости по кадастровому номеру важное значение имеет также вопрос о применении установленной судом кадастровой стоимости для целей налогообложения. Как разъяснено в судебной практике, изменение кадастровой стоимости в связи с несоответствием рыночной стоимости объекта недвижимости порождает обязанность кадастрового органа внести в ЕГРН установленную судебным актом рыночную стоимость объекта с момента вступления в законную силу судебного акта. Это означает, что оценка недвижимости по кадастровому номеру, полученная через официальные государственные сервисы, может быть изменена на основании вступившего в законную силу решения суда, что влечёт за собой перерасчёт имущественных налогов и арендных платежей.

В заключение необходимо подчеркнуть, что оценка недвижимости по кадастровому номеру является фундаментальным институтом государственного учёта и налогообложения, обеспечивающим формирование достоверной информационной базы для исчисления имущественных налогов, определения арендных платежей и разрешения имущественных споров. Современные цифровые сервисы Росреестра, включая Публичную кадастровую карту, Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме online и Фонд данных государственной кадастровой оценки, предоставляют правообладателям и заинтересованным лицам возможность оперативно получать сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости по кадастровому номеру, а также проверять достоверность исходных данных, использованных при расчёте кадастровой стоимости . Научная обоснованность, информационная доступность и процессуальная проверяемость результатов оценки недвижимости по кадастровому номеру позволяют налогоплательщикам и судам принимать объективные и справедливые решения, основанные на достоверных данных о характеристиках объектов недвижимости и их рыночной стоимости. При этом особое значение имеет юридическая чистота правоустанавливающих документов и достоверность сведений об объекте недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости и Фонде данных государственной кадастровой оценки, поскольку любые оценочные расчёты теряют силу, если исходные данные о характеристиках объекта недвижимости вызывают сомнения. Только сочетание информационной доступности, процессуальной корректности и юридической верификации оценки недвижимости по кадастровому номеру позволяет достичь справедливости при определении кадастровой стоимости и защите прав налогоплательщиков.

Для более глубокого погружения в методологию экспертных исследований, а также для ознакомления с примерами успешной реализации подобных процедур, включая вопросы технической диагностики и оценки состояния сложных объектов, настоятельно рекомендуется обратиться к специализированным материалам. В частности, на соответствующем ресурсе представлена информация об экспертиза оборудования , что позволяет комплексно подойти к оценке технического состояния промышленных объектов и оборудования, без чего полноценная оценка недвижимости и её инженерной составляющей в рамках судебного разбирательства была бы неполной и уязвимой для оспаривания.