📚 Введение в проблематику взаимосвязи учётных и оценочных процедур

В структуре современного земельно-имущественного комплекса Российской Федерации учёт земельного участка и оценка представляют собой две неразрывно связанные, но институционально разделённые процедуры, образующие единый цикл государственного регулирования земельных ресурсов. Ключевая фраза нашего исследования — «учёт земельного участка и оценка» — отражает суть системного подхода к формированию достоверных сведений о земельных участках и их стоимостных характеристик, обеспечивающего фискальную, регулятивную и управленческую функции государства. В отличие от оценки, проводимой на основе рыночной конъюнктуры, учёт земельного участка и оценка в их взаимосвязи предполагают, что кадастровая стоимость определяется на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), что придаёт учётным характеристикам фундаментальное значение для всего оценочного процесса.

Актуальность глубокого изучения взаимосвязи учёта земельного участка и оценки обусловлена кардинальными изменениями в законодательстве и технологиях проведения государственной кадастровой оценки (ГКО), вступившими в силу в 2025–2026 годах. С 1 января 2026 года учёт земельного участка и оценка осуществляются в едином цифровом пространстве Национальной системы пространственных данных (НСПД), что требует максимальной актуальности и достоверности сведений ЕГРН . Как разъясняют специалисты Росреестра, кадастровая стоимость определяется путём группировки объектов и построения единых моделей для групп объектов со схожими характеристиками, при этом используются сведения о характеристиках объектов, содержащиеся в ЕГРН . Именно поэтому учёт земельного участка и оценка должны рассматриваться как единый процесс, в котором качество учётных данных напрямую определяет достоверность оценочных результатов, а правообладатели имеют возможность влиять на итоговую стоимость путём актуализации характеристик своего участка.

🏛️ Правовые основы взаимосвязи учёта земельного участка и оценки

Нормативно-правовую основу взаимосвязи учёта земельного участка и оценки составляет двухуровневая система регулирования. На конституционно-правовом уровне фундаментальное значение имеет статья 36 Конституции Российской Федерации, гарантирующая право частной собственности на землю и устанавливающая, что условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона. На отраслевом уровне ключевое значение имеет статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации «Оценка земли», которая закрепляет три фундаментальных положения: рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности; для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка; в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости .

Вторым фундаментальным актом, закрепляющим взаимосвязь учёта земельного участка и оценки, является Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который определяет общие принципы проведения ГКО, права и обязанности участников оценочного процесса, а также порядок оспаривания результатов оценки. Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок ведения ЕГРН и требования к внесению сведений о земельных участках, определяя тем самым информационную основу для учёта земельного участка и оценки.

Методическую основу взаимосвязи учёта земельного участка и оценки составляют Методические указания о государственной кадастровой оценке, утверждённые приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, действующие в редакции от 15 сентября 2025 года . Согласно данным Указаниям, учёт земельного участка и оценка реализуются через определение кадастровой стоимости земельных участков путём умножения удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земельных участков на их площадь . Для земельных участков, имеющих индивидуальные отличия (расположение в границах подтапливаемой территории, санитарно-защитной зоны или иной зоны с особыми условиями использования), вводятся корректировки, которые должны быть обоснованы .

Важным аспектом взаимосвязи учёта земельного участка и оценки является определение вида использования объекта для целей кадастровой оценки. Согласно Методическим указаниям, в качестве вида использования принимается фактическое использование объекта недвижимости, информация о котором предоставлена на основании поданной в бюджетное учреждение декларации о характеристиках объекта недвижимости. При отсутствии декларации принимается вид разрешённого использования, содержащийся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. Это подчёркивает, что учёт земельного участка и оценка являются взаимозависимыми процессами: качество учётных данных определяет достоверность оценочных результатов.

📊 Процедурная взаимосвязь учёта земельного участка и оценки

Учёт земельного участка и оценка образуют единый технологический цикл, включающий подготовительный этап, непосредственно определение кадастровой стоимости и последующее информирование правообладателей о результатах. Подготовительный этап учёта земельного участка и оценки начинается с формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке, на основе сведений, содержащихся в ЕГРН по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки . Как поясняют специалисты Росреестра, ключевыми параметрами, влияющими на результаты учёта земельного участка и оценки, являются разрешённое использование и точное местоположение земельного участка .

В ходе подготовительного этапа учёта земельного участка и оценки бюджетное учреждение осуществляет сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, включая информацию о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (экономические, социальные, экологические), информацию о рынке объектов недвижимости (сделки, предложения), а также информацию, необходимую для определения кадастровой стоимости в рамках различных подходов к оценке . Результатом этого этапа является обзор состояния рынка недвижимости и его сегментов в субъекте Российской Федерации, включая анализ объёма и динамики цен сделок, предложения и спроса, степени развитости рынка .

Вторым этапом учёта земельного участка и оценки является непосредственно определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки. В рамках данного этапа учёт земельного участка и оценки производится бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделённым полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. В качестве ценообразующих факторов при учёте земельного участка и оценки учитываются: местоположение объекта, адрес, вид разрешённого использования, наименование, площадь, материал стен (для зданий), год постройки, этажность, а также сведения о территориальной зоне расположения участка .

Третьим этапом учёта земельного участка и оценки является публикация промежуточных отчётных документов и предоставление правообладателям возможности ознакомиться с результатами оценки и направить замечания до её утверждения. Учёт земельного участка и оценки завершается утверждением результатов уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации и внесением сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН. Это означает, что учёт земельного участка и оценки образуют замкнутый цикл: результаты оценки вносятся в ЕГРН и становятся частью учётных данных для последующих оценочных циклов.

🔬 Роль ЕГРН в процессе учёта земельного участка и оценки

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) является центральным звеном, обеспечивающим взаимосвязь учёта земельного участка и оценки. В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость определяется на основе сведений, содержащихся в ЕГРН, что придаёт учётным характеристикам фундаментальное значение. Как разъясняют специалисты Росреестра, для того чтобы учёт земельного участка и оценки были корректными, собственникам необходимо проверить содержащиеся в ЕГРН характеристики своих объектов недвижимости . В отношении земельных участков основными характеристиками, влияющими на кадастровую стоимость, являются разрешённое использование и местоположение .

Особое значение при учёте земельного участка и оценки имеет вид разрешённого использования. Для учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка его фактического использования правообладателю необходимо уточнить в ЕГРН сведения о виде разрешённого использования. В соответствии с законодательством, вид разрешённого использования земельного участка определяется правообладателем самостоятельно из числа основных и вспомогательных видов разрешённого использования, предусмотренных Правилами землепользования и застройки муниципального образования, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок .

Местоположение земельного участка также является критическим фактором для учёта земельного участка и оценки. Если земельный участок не имеет индивидуального адреса (с точностью до наименования улицы и номера дома) и/или у него отсутствуют координаты (площадь земельного участка – декларированная), то определить его точное местоположение невозможно. В таком случае учёт земельного участка и оценки становится некорректным, а кадастровая стоимость может быть существенно завышена или занижена. Правообладатель вправе провести кадастровые работы и уточнить сведения о местоположении границ земельного участка и его площади .

Для учёта при определении кадастровой стоимости земельного участка его фактического использования правообладателю необходимо уточнить в ЕГРН сведения о виде разрешённого использования. Как отмечают специалисты, размер кадастровой стоимости и, как следствие, размер земельного налога может измениться после проведения собственником земельного участка мероприятий по приведению содержащихся в ЕГРН сведений о земельном участке и его фактических характеристик . Таким образом, учёт земельного участка и оценки являются динамическим процессом, в котором правообладатель может активно участвовать, актуализируя данные ЕГРН.

📑 Кейс № 1. Влияние неактуальных учётных данных на оценку земельного участка

В судебной практике рассматривался спор о достоверности кадастровой стоимости земельного участка, возникший вследствие несоответствия учётных данных ЕГРН фактическим характеристикам объекта. Суд установил, что в ЕГРН содержались неактуальные сведения о виде разрешённого использования земельного участка, что привело к существенному завышению кадастровой стоимости. Правообладатель, своевременно не уточнивший учёт земельного участка и оценки, столкнулся с необходимостью оспаривания кадастровой стоимости в судебном порядке.

В ходе разбирательства суд, руководствуясь статьёй 66 Земельного кодекса РФ, указал, что учёт земельного участка и оценки должны основываться на достоверных и актуальных сведениях об объекте недвижимости . Суд также отметил, что согласно Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, при определении кадастровой стоимости используются сведения, содержащиеся в ЕГРН, и в случае их несоответствия фактическим характеристикам, кадастровая стоимость подлежит пересмотру .

Данный кейс демонстрирует, что некачественный учёт земельного участка и оценки, основанный на неактуальных данных ЕГРН, приводит к существенным финансовым потерям для правообладателя и требует затратных судебных процедур для восстановления справедливости. Учёт земельного участка и оценки должен осуществляться с обязательной проверкой правообладателем актуальности сведений ЕГРН и их соответствия фактическим характеристикам объекта.

📑 Кейс № 2. Роль декларации о характеристиках в процессе учёта земельного участка и оценки

В ходе подготовки к проведению государственной кадастровой оценки земельных участков в 2026 году в ряде регионов, включая Ростовскую область и Ханты-Мансийский автономный округ, правообладателям было разъяснено значение деклараций о характеристиках объектов недвижимости как инструмента влияния на учёт земельного участка и оценки . Учёт земельного участка и оценки осуществляется на основе сведений ЕГРН, однако в случае наличия неполных или недостоверных данных правообладатель может подать декларацию, которая будет использована бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости .

Ключевыми характеристиками, влияющими на учёт земельного участка и оценки, являются местоположение, адрес, вид разрешённого использования, площадь и иные параметры. Учёт земельного участка и оценки может быть существенно скорректирован, если правообладатель предоставит достоверные сведения, например, об изменении вида разрешённого использования (с коммерческого на жилое) или об уточнённой площади участка. В случае, если участок не имеет точного адреса или координат, а его площадь указана как декларированная, то определить его точное местоположение невозможно, что делает учёт земельного участка и оценки некорректным .

Декларация может быть подана лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием сети «Интернет». Учёт земельного участка и оценки при наличии декларации учитывает уточнённые характеристики, что может привести к существенному изменению кадастровой стоимости. Правообладатели могут ознакомиться с проектом отчёта и направить замечания о величине кадастровой стоимости до её утверждения, а также подать заявление на исправление ошибки . Данный кейс показывает, что учёт земельного участка и оценки является динамическим процессом, в котором правообладатель может активно участвовать, подавая декларацию и тем самым влияя на итоговый результат оценки.

📑 Кейс № 3. Оспаривание кадастровой стоимости на основе рыночной оценки при несоответствии учётных данных

В судебной практике Воронежского областного суда рассматривалось дело об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, где основанием для пересмотра послужило несоответствие учётных данных ЕГРН фактическим характеристикам объекта. Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица или по своей инициативе назначает экспертизу для проверки достоверности кадастровой стоимости .

В ходе судебного разбирательства истец представил отчёт независимого оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка была существенно ниже кадастровой стоимости, установленной в результате массовой государственной кадастровой оценки. Суд, исследуя представленный отчёт, установил, что оценщик использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, обосновав отказ от применения других подходов. Объекты-аналоги были подобраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами-аналогами.

Суд признал отчёт об оценке достоверным, поскольку он соответствовал требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и не противоречил его положениям, а итоговая величина рыночной стоимости определена в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. На основании статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ суд признал итоговую величину рыночной стоимости достоверной и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, удовлетворив требования истца . Данный кейс демонстрирует, что учёт земельного участка и оценки могут быть пересмотрены в судебном порядке путём установления рыночной стоимости, что является действенным механизмом защиты прав правообладателей при несоответствии учётных данных фактическим характеристикам объекта.

📋 Технологические нововведения в процессе учёта земельного участка и оценки

Современный учёт земельного участка и оценки претерпел кардинальные изменения с внедрением Национальной системы пространственных данных (НСПД). С 1 января 2026 года учёт земельного участка и оценки в субъектах Российской Федерации (за исключением городов федерального значения) осуществляется с использованием единой цифровой платформы НСПД . Это нововведение, предусмотренное Федеральным законом от 23 июля 2025 года № 243-ФЗ, призвано обеспечить максимальную прозрачность и объективность расчётов, устранить возможные методические разногласия между регионами и заложить основу для формирования справедливой кадастровой стоимости .

Все этапы учёта земельного участка и оценки – от сбора данных до утверждения результатов – проходят в едином технологическом процессе на платформе НСПД. Это гарантирует прозрачность государственной кадастровой оценки, в первую очередь для правообладателя. С помощью публичной кадастровой карты, расположенной на НСПД, можно узнать кадастровую стоимость в режиме онлайн, введя кадастровый номер или адрес объекта. Интеграция данных в НСПД признаётся ключевым шагом для повышения прозрачности и доступности учёта земельного участка и оценки .

Специалисты Росреестра подчёркивают, что учёт земельного участка и оценки должен максимально соответствовать рыночной конъюнктуре. Как отмечают эксперты, кадастровая стоимость определяется путём группировки объектов и построения единых моделей для групп объектов, имеющих схожие характеристики, с использованием сведений о характеристиках объектов недвижимости, содержащихся в ЕГРН . Это означает, что учёт земельного участка и оценки теперь осуществляется в едином цифровом пространстве на основе актуальных и согласованных пространственных данных, что должно повысить точность и прозрачность оценочных процедур.

📈 Факторы, влияющие на взаимосвязь учёта земельного участка и оценки

Учёт земельного участка и оценки определяется широким спектром факторов, установленных Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. К числу ключевых характеристик, влияющих на учёт земельного участка и оценки, относятся: местоположение объекта (адрес, координаты), вид разрешённого использования, площадь, материал стен (для зданий), год постройки, этажность, наличие и состояние инженерных коммуникаций, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, а также экологическая и экономическая ситуация в регионе .

Особое значение при учёте земельного участка и оценки имеет вид разрешённого использования. Для земель сельскохозяйственного назначения учёт земельного участка и оценки учитывает плодородие почв, категорию угодий (пашня, сенокосы, пастбища, залежь), нормативную урожайность и иные агротехнические характеристики. Для земель населённых пунктов учёт земельного участка и оценки зависит от territorialной зоны, расположения относительно административного центра, развитости социальной и транспортной инфраструктуры . Для земель промышленного назначения учитываются санитарно-защитные зоны, транспортная доступность для грузового транспорта и наличие инженерных коммуникаций достаточной мощности.

Учёт земельного участка и оценки определяется без учёта имущественных прав на объект, кроме права собственности, и не подлежит корректировке на вероятную величину доходов и расходов продавца, возникающих в связи с владением, пользованием и распоряжением объектом. Датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения ГКО. Это означает, что учёт земельного участка и оценки является статической величиной, привязанной к конкретной дате, и не учитывает текущую рыночную конъюнктуру, что делает возможным его оспаривание путём установления рыночной стоимости на ту же дату .

💎 Заключение

Проведённый анализ позволяет сделать вывод о том, что учёт земельного участка и оценки представляют собой единый институциональный и процедурный механизм, определяющий фискальную и регулятивную нагрузку на собственников и пользователей земельных участков. Качественный учёт земельного участка и оценки базируется на актуальных и достоверных сведениях ЕГРН, которые являются основой для построения моделей массовой оценки и определения кадастровой стоимости. От правильности учёта земельного участка и оценки зависят справедливость налогообложения, обоснованность арендных платежей и защита имущественных прав граждан и юридических лиц.

В ходе работы были рассмотрены нормативно-правовые основы учёта земельного участка и оценки, процедурные этапы и ценообразующие факторы, а также роль ЕГРН и НСПД в обеспечении взаимосвязи учётных и оценочных процедур. Три представленных кейса — влияние неактуальных учётных данных на кадастровую стоимость, роль декларации о характеристиках и оспаривание кадастровой стоимости на основе рыночной оценки — наглядно иллюстрируют разнообразие ситуаций, в которых учёт земельного участка и оценки требуют активного участия правообладателей, и показывают, как качество учётных данных определяет достоверность оценочных результатов.

Особого внимания заслуживает технологическая трансформация учёта земельного участка и оценки, связанная с переходом на использование Национальной системы пространственных данных с 1 января 2026 года. Это нововведение создаёт единое цифровое пространство для работы всех участников процесса на основе актуальных и согласованных пространственных данных, что повышает точность, прозрачность и доступность учёта земельного участка и оценки . Правообладатели могут ознакомиться с проектом отчёта и направить замечания о величине кадастровой стоимости до её утверждения, а также подать заявление на исправление ошибки .

Важным аспектом является возможность правообладателя повлиять на учёт земельного участка и оценки путём подачи декларации о характеристиках объекта недвижимости, а также путём оспаривания кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или в суде. Как отмечают эксперты, оспаривание кадастровой стоимости — это рабочий инструмент, которым можно и нужно пользоваться, особенно в случаях, когда кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость. Основанием для пересмотра является установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость .

Перспективы развития учёта земельного участка и оценки связаны с дальнейшей цифровизацией, совершенствованием методов массовой оценки с использованием технологий искусственного интеллекта и машинного обучения, а также с повышением роли правообладателей в процессе формирования достоверных исходных данных для кадастровой оценки. Вместе с тем, фундаментальные принципы учёта земельного участка и оценки — максимальное соответствие рыночной конъюнктуре, учёт всех ценообразующих факторов и обеспечение прозрачности оценочных процедур — останутся неизменными, поскольку именно они составляют основу государственной политики в сфере земельно-имущественных отношений.

В случае возникновения споров, требующих установления подлинности документов или давности их изготовления, стороны судебного разбирательства могут обратиться к специалистам в области судебной экспертизы. Подробнее с этой услугой можно ознакомиться, пройдя по ссылке: экспертиза давности изготовления документов.