Оценочные экспертизы

Повышающие и понижающие коэффициенты при оценке долей в объектах недвижимости

Добрый день, друзья! С Вами Василий Костюченко. И с Вами очередная передача из цикла «Слово эксперту». Сегодня у нас в гостях эксперт в области оценочной экспертизы, представитель Центра оценки недвижимости и бизнеса Максим Калашник. Приветствую, Максим!

Эксперт:

Здравствуйте, здравствуйте!

Ведущий:

Сегодня мы поговорим, пожалуй, о самой массовой, о самой емкой, о самой массивной отрасли судебной экспертизы — это оценочная экспертиза или просто независимая оценка, для каких-либо целей она бы не производилась, для суда либо по запросам граждан. Давайте просто поговорим об оценке. Есть ли сформировавшаяся табличка понижающих коэффициентов при продаже доли? Существует ли она, методика применения понижающих коэффициентов?

Эксперт:

Я понял.

Ведущий:

Повышающих точно там не будет.

Эксперт:

Повышающих точно там не будет. Единственное, повышающий коэффициент иногда применяется, если доля больше 50% процентов. Т.е. если доля в квартире больше 50%, она интересна покупателю, который понимает, что он может инициировать процесс выкупа меньшей доли. Понимает, что он заплатит естественно меньше денег, чем номинал этой доли. И только в этом случае будет какой-то повышающий коэффициент. Но, опять же, есть рынок, 2/3 квартиры или там 4/5 стоимости, он насыщен, он есть. Мы можем сравнивать какой-то дисконт. А какой-то определенной таблички, которая градировала, что ½ доля, допустим, дисконт 20%, 1/3 это 25%, такого нет. Почему? Потому что рынок подвижен. Оценщик должен все время в соответствии с рынком делать какие-то выводы.

Ведущий:

Составлять табличку, грубо говоря, до 1/1000 тоже бред, да? Завтра будет 3/97.

Эксперт:

Бред именно потому, что завтра будет по-другому. А оценка недвижимости интересна тем, что рынок меняется практически каждый день, каждую неделю, каждый месяц уж тем более. Поэтому оценщик обязан отслеживать тенденции изменений в этом рынке.

Ведущий:

Нет, Максим Сергеевич, если бы была такая методика, Вам не надо было бы искать какие-то образцы.

Эксперт:

Какие-то аналоги.

Ведущий:

Ты берешь, там 3/16, смотришь 3/16, опаньки, коэффициент -37% понижающий. Было бы хорошо на самом деле.

Эксперт:

Было бы легко и просто, дешево и быстро. Но на самом деле этот коэффициент все время меняется.

Ведущий:

Как меняется? В сознании оценщиков он меняется. А, допустим, Центральный банк запросто внедряет эти коэффициенты при оценке автотранспорта в рамках ОСАГОИ, влезая не в свою юрисдикцию. Ничего плохого в этом нет, кстати. Все четко знают, что это оценивается вот так. И все. Нам может это, конечно, не нравится…

Эксперт:

Нам остается позавидовать, что можно так все просто делать.

Ведущий:

В принципе, хотел такую штучку сказать: Федерация судебных экспертов в этом году проведет наконец затянувшуюся регистрацию экспертных методик. И мы можем, в принципе, для оценщиков зарегистрировать методику понижающих коэффициентов при оценке долей в объектах недвижимости, в квартирах. И при регистрации такой методики оценщик может перекрестившись легально ссылаться на нашу определенную гостированную методику. Наша оценочная методика может быть легальной, если Вы проведете регистрацию этой методики.

Эксперт:

Хорошая идея, очень хорошая.

Ведущий:

Это идея, то, к чему надо стремится.

Эксперт:

Но я боюсь, что все равно придется раз в год либо перерегистрировать либо изменения вносить.

Ведущий:

Там надо некие параболы рисовать с тем, чтобы понимать, куда двигаться, параболичнескую такую систему понижающих коэффициентов рисовать или гиперболу?

Эксперт:

Гиперболу, наверное, да.

Ведущий:

Итак, друзья, если у Вас возникли вопросы по оценке квартир, долей в квартирах, задавайте их под видео, ставьте лайки, пишите комментарии. До свидания, друзья!

Эксперт:

Всего доброго!

Добавить комментарий

Обязательные поля помечены *. Ваш e-mail не будет опубликован.